越來越多的企業瞄準養老地產市場，不完全統計，目前已有超過80家企業分食養老這一“蛋糕”。養老項目運營正處于“百家爭鳴”的時代。

據統計，2015年我國60歲以上人口已超2億，占總人口的16.15%。預計到2020年老年人口將達2.48億，2025年60歲以上人口將達到3億。

越來越多的企業瞄準這一市場，不完全統計，目前已有超過80家企業分食養老這一“蛋糕”。養老項目運營正處于“百家爭鳴”的時代。

從用地性質看，養老地產項目主要有銷售、租賃、租售并舉等運營模式?；谟玫匦再|的考慮，項目在銷售時有銷售產權和銷售使用權的不同。

表：養老地產項目土地性質及運營模式

一、銷售制

烏鎮雅園（銷售產權）：學院式養老

綠城烏鎮雅園位于景區烏鎮，集養生居住區、養老示范區、醫療公園、度假酒店區等一體的大型養生養老園區。占地1500畝，約5000戶。

居室以住宅用地為主，配套涉及醫療衛生用地、科教用地和商業用地等?？蛻粢责B生養老、休閑度假，健康人群為主，為父母或自己將來做準備。

頤樂學院是綠城中國學院式養生養老產業服務體系的一個嶄新創舉，也是綠城養老模式的核心要素。

銷售模式上以傳統房產銷售為主，運營單獨以服務產品銷售，兩者之間不予以綁定。

二、租賃制

鴻泰?樂璟會：養老+城心生活、適老化設計、

嵌入高端醫療機構、頂尖生命科技

永泰紅磡嘗試醫康養一體化的高端養老社區，位于上海市中心區，共有140套一居和兩居，可供170位老人居住。醫養結合是項目的特色，每個樓層都有24小時護士站，并設有專門的護理層。

圖：鴻泰?樂璟會

特色

醫養結合的”養老+“模式

圖：鴻泰?樂璟會特色

費用

會員費+月費+特需服務費

土地性質系醫療慈衛用地，鑒于土地性質問題，只能出售使用權。將來的運營成本高，主要依靠康復護理等服務盈利。其費用構成如下：

圖：鴻泰?樂璟會費用構成

三、租售并舉制

隨園嘉樹：適老產品細節打造

隨園嘉樹首創社區鄰里式養老模式，不脫離社會和子女，打造適老化產品和服務體系。土地性質為旅游用地，就決定了項目若進行銷售，只能是使用權而非產權的銷售。

圖: 隨園嘉樹

表：項目基本情況

適老化產品細節打造是隨園嘉樹的一大特色，主要體現在40余項適老化的設計方面。

如地暖、衛生間地面無高差；衛生間設有暖氣片、防滑地磚；門口設有擱物架、插卡取電、玄關人體感應智能燈、起夜燈、臥室應急燈等；設有卡式數碼鎖、大按鍵智能電話、一鍵緊急呼叫按鈕、陽臺晾衣架、廚房直飲水等。從老年人的視角出發，打造關愛老人的溫馨家園。

采用租售并舉的收費模式：一是出售40年使用權，二是租賃15年。頤養中心物業由萬科自身持有，自建品牌獨立經營。銷售模式上以會員卡或租賃形式銷售不動產使用權，同時以月費綁定服務產品，客群以杭州為主的高端自理人群為主，兼以非自理人群，入住年齡65歲以上。

圖：隨園嘉樹收費模式

上述模式在投資上企業更關注固定資產的增值（尤其是核心城市核心位置）及現金流，銷售或租賃收入彌補初始投資及開發貸款，月費彌補部分資金成本和運營費用。

現階段養老地產處于探索階段，企業盈利模式不固定，但總得來說，銷售或租賃費用是收入的主要來源，后期提供各項服務所得費用覆蓋企業運營成本，并產生盈利，這是多數企業整體盈利思路。

億翰股份

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