1月5日，華潤萬象生活有限公司發布有關收購一家物業服務集團（禹洲物業服務有限公司）的公告。

公告稱，于2022年1月5日，潤楹（ 作為擬買方 ）與天津禹佳（ 作為擬賣方 ）就擬買賣禹洲物業服務有限公司的股權訂立框架協議，代價待由訂約雙方厘定并最終協定，但不得高于人民幣10.6億元。

據悉，天津禹佳為一間于中國注冊成立有限公司，并為禹洲附屬公司。天津禹佳主要于中國從事物業管理業務。

于收購事項完成日期后三年內，天津禹佳須確保其及其關聯方不會對外提供物業管理服務，并確保禹洲及其附屬公司不會設立任何新的物業管理公司或新機構或組織提供類似服務，以避免與目標競爭。

公告顯示，禹洲物業服務有限公司于中國福建省、安徽省及浙江省擁有多項物業管理項目。集團實施積極拓寬物業管理服務范圍及規模的策略。董事會相信，收購事項將擴大集團的服務范圍，加強集團于上述地區的物業管理組合，并透過提供更多物業管理服務獲得額外收入來源。董事會認為，收購事項可透過結合目標的現有實力及經驗與集團的業務產生協同效應。

根據公告，禹洲物業服務的2019年、2020年的除稅前利潤分別為5567萬元、6645萬元；除稅后利潤則分別為4088萬元、4880萬元。于2020年12月31日，目標公司的未經審核賬面凈值為約1.01億元。

如果以除稅后利潤計算，華潤萬象生活收購禹洲物業服務的PE大約在22倍左右；以除稅前利潤計算，PE也大約在18倍左右，這不算是一個十分劃算的價格。

在公告中，華潤萬象生活也并未披露目標公司的住宅、商業等業態的占比，通常而言，如果商業物業占比較高，給予高估值可以理解，但如果反之，則這一水平將顯得更為突出。

可以提供對比的是碧桂園服務收購富力物業的案例，富力物業在一線城市中有眾多的商業管理物業，其2020年整毛利約為6.44億元，碧桂園服務給出的收購價格是100億元，以此計算，富力物業的PE大約是14倍，華潤萬象生活在這一單并購上堪稱豪爽。

華潤萬象生活此番出手，背后實則是物企國家隊近期在物企市場上的活躍。

對比之前市場上之前的明星物業民企在市場上的大手筆頻出，在當前市場交投氣氛平淡的情況下，物企國家隊卻一改往日的低調，在市場上屢屢出手，僅2021年和2022年的交接時間點上，就有三筆大并購案和其相關。

除此之外，今年12月中旬，金融街物業通過控股子公司與北京弘緣物業管理有限公司設立合資公司“北京鼎業金融街***太平戴維斯物業管理有限公司”，雙方分別持股51%、49%。而自10月以來，金融街物業已陸續成立三家合資公司，通過合作方式獲取了東營、武漢、南京等地的多個項目。

值得注意的是，不僅在資本市場上掀起關注，更多物企國家隊雖然沒有登陸資本市場，但也同樣動作不斷，比如混改等，而這在此前的物企市場上是較為少見的。

比如中核物業，2021年10月18日，中核物業召開混改工作啟動會，本次混改工作是中核物業發展戰略中的核心重點工作，意義深遠。

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