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展會背景：

物業企業擁有眾多社區資源，未來可以作為物業企業多元化發展的重要行動之路，社區多元化經營和服務也勢在必行。

物業管理企業開展“多種經營”業務，從形式上講，從物業行業誕生的開始實際上就存在的，像項目內的廣告費、家政服務等基本的基礎服務項目。但是，絕大多數的物業管理企業的誕生，其本質上都是隨2002年前后房地產企業的發展而衍生的附屬部門或企業，其實是為地產公司服務的，是地產公司為了塑造的品牌、促進項目銷售而提供的“非盈利”性質的便民服務

隨之“多種經營”業務才開始明確、并走向前臺，提出正式作為主營業務提上日程，謀求創新、轉型：一方面提供增值服務、滿足業主需求，提高滿意度，有利于開展工作；另一方面增加符合相關法律規范內的營收。

物業項目作為業主的集中地，從理論上來說，是一個需求非常集中的天然市場。要想成為具有巨大經營潛力的項目，必須盤活業主的需求資源。經營思路要打破原來圍繞“小區物業”轉的傳統做法，改為圍繞“人的需求”轉的做法。實際上，業主和使用人的需求就是我們可以經營的項目。

行業變革

物業企業多種經營凈利潤增速超基礎物業服務，并保持持續增長

隨著時代發展與消費升級，物業企業也應當審時度勢，在拓展業務規模的同時，積極開展多種經營服務。根據中國指數研究院發布的物業服務百強企業研究報告，2016年物業百強企業全年實現營業收入均值6.28億元，同比增長16.10%；其中，基礎物業服務收入均值5.19億元，同比增長15.32%；多種經營收入均值1.09億元，同比增長19.98%。從凈利潤來看，百強企業凈利潤均值為4578.98萬元，同比增長16.90%；其中，基礎物業服務凈利潤均值2782.07萬元，同比增長3.05%；多種經營凈利潤均值1796.91萬元，同比大幅增長47.62%。總體來看，雖然目前物業百強企業多種經營的營收占比不高，但凈利潤的占比與增速持續提升，占比已達近四成。

物業們手持令箭，掌握社區新零售命門

物業對社區商業有足夠的控制力，但社區新零售，與物業“有關”，也與物業“無關”。有關在于，物業毫無疑問是社區新零售的參與者之一，而且有先天優勢可以控制社區內資源的利用；無關在于，線下零售店在小區業態存在時就已存在，小區周邊開個店鋪與物業并沒有關系。

無論此前社區電商零售與物業有關無關，在社區新零售這個全新市場，手持令箭并掌控社區命門的物業是肯定不會錯過的。

1.物業是了解社區的服務者

物業提供了貼近業主生活的基礎社區服務。大物業非常注重服務口碑和質量，他們更關注社區商業長遠發展，非常愿意去了解業主需求，并提供針對性的商品和服務，像長城、保利等大物業，他們與業主的關系緊密而融洽，所以業主也會反過來相信他們的增值業務。

2.物業可構建線上自主流量池

物業掌握了社區服務的話語權，有資格動用小區內各類設施，反過來可以將用戶引導至線上的物業APP，雖然活躍度不高，但與其他第三方的社區APP相比，只是打開率不高，用戶并不會徹底流失。物業APP，不能產生大流量效果，卻能起到小工具作用。

3.線下的閑置資源受物業支配

無人零售終端想進小區，須經物業點頭。物業可以決定小區內閑置空間資源利用，無人便利店能不能進小區，進小區點位費價格都由物業決定，所以說物業某種程度上掌握了社區新零售的命門。對于那些不符合業主需求的項目，即便給物業錢也未必會讓進。

4.物業有靈活豐富的點位資源

小區內的空間資源比較豐富，例如健身場、籃球場、小花園、小廣場、停車場、活動中心、物業辦公室等，甚至小區門口、路燈下、樓下等都有挖掘利用的空間，只要不影響行人、交通和消防即可。另外物業在選擇引入第三方項目時，會注意業委會的態度，并非一言堂。

5.物業線下固定成本支出更低

線下零售業，除了人工，房租是大的成本支出，而社區新零售中的無人零售是熱門的發展方向，所以場地租金成為僅剩的大塊成本問題。那么，若不考慮運營和規模因素，物業自己做無人的社區新零售，其場租成本為零，不是更有優勢么？綠城物業就在做嘗試。

6.物業有辦法給第三方設門檻

第三方是繞不開物業的，只要物業“有心”，有很多辦法給第三方設立服務門檻。比如拒絕第三方生鮮電商的生鮮自提柜，或者利用門禁降低生鮮電商的配送效率。目前沒有利益競爭，大物業暫時不愿做霸權的事，但以后未必。

7.重新挖掘小區線下活動中心

一些比較新的小區或者是優質小區，都會配有活動中心，但差別在于有些物業有運營能力，有些物業則將活動中心閑置或者外包給第三方經營社區會所?；顒又行氖鞘覂瓤臻g，如果能起到聚人引流的作用，可以發揮出更直觀的商業價值，例如做社區零售。

8.物業人力資源潛力還可挖掘

物業公司都在將保潔、綠化、維修，甚至是保安四大基礎服務外包出去，以便將公司主體做的更輕，不用自己養那么多人力。這主要是因為此前這四大工種帶來的額外價值有限，但如果深挖，他們可以創造價值，例如去負責早餐、洗車經營等。已有公司在做嘗試。

9.物業可做到只賺人氣不賺錢

第三方做社區新零售的目的主要是為賺錢，但物業可以做到不以盈利為目的，以賺人氣為主，賺錢為輔。例如，長城物業在嘗試一些爆款單品銷售，為業主挑選那些優質又有性價比的商品，給業主提供實惠的同時稍微獲取些許利潤，暫且不做大而全的做全品類零售。

10.物業綜合服務能力更多元化

與物業相比，第三方社區新零售公司提供服務相對單一，而物業提供的服務更多元化。物業可以通過消費積分抵物業費的方式換取業主支持，也可以反過來，給及時繳納物業費的業主發放優惠券，間接催繳物業費。

11.挖掘增值業務，需零售撐場

實際上零售是辛苦活，尤其快消品零售，大品牌商都很強勢，下游競爭又激烈，毛利空間不斷被壓縮，線下零售商都在增加生鮮品類。雖然快消品利潤空間大不如前，但目前民眾仍只愿意為商品服務，而不愿意服務付費，想挖掘未來社區增值業務，需先有零售撐場。

12.物業資源優先向合作方輸出

零售又費力又不賺錢，像綠城物業在嘗試自己做，也在嘗試交由合作方來做，而像彩生活則直接與天虹合作。如果物業不想自己做零售，其會選擇將資源優先輸出給戰略合作方，這會為其他想以社區消費場景切入全國市場的第三方社區新零售公司帶來規?；瘮U張門檻。

物業將在無形中影響社區新零售發展走向

誰能處理好與物業的合作關系，誰就能在社區新零售的競爭中占據優勢，反過來對社區新零售公司而言，解決物業合作關系與本職零售業務同等重要。然而，與物業建立關系并沒那么容易，因為各大物業公司的訴求和胃口不一樣，有想自己做的，有已有合作公司的，有要入場費的，有要投資獲取股份的。另外，物業本身也處于混戰之中，這讓未來社區新零售格局之爭充滿了更多的不確定性。

物業服務企業當前開展多種經營應優先選擇的幾種經營項目：

1．家居裝修裝飾行業。

隨著我國城市化進程的加快，居民生活水平不斷提高，家裝行業發展迅猛，蘊藏著巨大的市場商機。物業管理行業與裝修行業有著天然的緊密聯系，參與這項服務有其天然的資源優勢，具體可采取投資成立家裝公司或與家裝公司合作的方式進行經營。

2．立體化停車場建設。

隨著經濟的發展，汽車進入家庭趨勢明顯，中國人多地少的客觀條件，使“立體化”停車場成為朝陽產業，物業服務企業天然的擁有龐大的客戶資源，易于介入，資源、收費相對有保障。

3．開發社區商業。

有專家提出，城市社區建設的加快，社區商業存在巨大的需求市場，但目前的社區商業配套不足，今后將會有其蓬勃發展的契機。因此，物業服務企業聯合開發商，加大底商和街鋪的建設，如社區購物中心、社區廣場、鄰里中心等，是今后物業管理中新的經營收入點。

4．發展環保產業。

環保產業近年來受到國家大力扶持，也是與物業管理行業聯系比較緊密的行業。在生態環境日益受到重視的，環保社區得到消費者的青睞。以收費的形式，建立區域性污水處理站，將污水處理后作為非飲用水循環使用，無疑是一個巨大的市場。同樣可以建立區域性廢舊家電電器回收中心、垃圾分類處理中心等，也可以實現社會效益和經濟效益雙豐收。

5．組建區域性物流配送中心。

物流配送是生活現代化的一個重要標志，居民對這種服務需求也越來越大，物業服務企業只要在現有工作構架中增加幾個環節，即可實現。

6．為社區提供信息服務。

在信息轟炸的時代，更多的商家希望進入社區進行面對面的產品宣傳，尤其是家電、建筑裝飾材料、生活用品等種類，物業服務企業參與為商家宣傳的活動，能夠更好地為住戶提供便利，或者直接向業主提供其他各類生活服務信息，獲取應得利益，何樂而不為？

7．走國際化道路，開展社區旅游服務。

社區旅游吸引著人們和境外游客的目光，社區觀光游覽、居民家中做客、品嘗家常便飯、體驗家庭生活（住宿）等方式中蘊藏著巨大商機。物業服務企業完全可以和旅行社合作，組織游客到社區參觀或做客，使業主、游客和自身企業各自取得收益。同時，也可以和旅行社合作，組織本社區居民到其他地方旅游，并從中賺取一定的利潤.

物業管理企業開展多種經營活動，并非只有上述幾種類型，不同的物業管理企業，可根據自己的實際情況開展經營項目：

1. 開展各項娛樂活動業務。

如今，許多業主因提前退休或其他原因在家休息，經常去茶館、棋館、牌館、麻將館與朋友聊天、奕棋、打牌搓麻將，以消磨時光。由于許多小區沒有這些娛樂場所，業主只好到公園等地去消閑，既不方便又耽擱了時間。假如物業管理公司能夠利用小區空地、空房開展茶館、棋館、牌館和麻將館等業務，為業主盡可能地提供娛樂方便，不但業主沒意見，物業管理公司也能增加收益。

2. 開辦電梯、房頂等廣告業務。

許多商家在做宣傳時，絕不僅僅只關注報刊和電視電臺等新聞媒體，也將物業小區的電梯、房頂等公共場所列為他們的選擇目標。物業管理公司假如經過業主委員會的同意，能夠將電梯、房頂和小區顯眼處用作商家張貼、懸掛廣告宣傳畫和招牌的場所，并與業主委員會合理分配收入，每月也將會有一筆不菲的收入。

3. 開辦書畫、作文、英語、數理化、舞蹈培訓班業務。

物業管理公司利用暑假和寒假期間，聘請社會上有一定影響和水平的老師，在小區里開辦書畫、作文、英語、數理化、舞蹈培訓班，為業主提供一個方便優質的學習環境，讓兒童“足不出區”就能夠參加培訓、學習。據筆者了解，在許多小區里，業主對這方面的要求是比較強烈的。假如物業管理公司能夠開辦書畫、作文、英語、數理化、舞蹈培訓班業務，也是好處多多。

4. 開辦房屋中介業務。

房屋出租，可以說是各小區都有的事，往往是業主想出租房屋而找不到租賃戶，而租房者也因找不到房主而發愁。假如物業管理企業能夠為業主房屋出租提供中介服務，就能夠解決這一矛盾。這樣既方便了業主，又方便了租賃方，假如收費合理、服務方便，各方都能得到滿足的結果。

5. 開辦代理接送小區兒童上學和放學業務。

現在許多業主工作都很忙，往往為小孩上學放學回家沒人接送而苦惱，請專職保姆費用太高，一般家庭難以承受；不請保姆，孩子無人接送又不安全。假如物業管理公司能夠利用優勢，開辦代理接送孩子的業務，想必會有很好的效果。 對經營收益與業委會如何分成的思考

展品范圍：

一：社區美居類

主材：地磚，地板，瓷磚，集成吊頂，燈飾，潔具，油漆，開關面板

電器類：家用清潔設備，空調，電視，洗衣機，熱水器，廚房三件套，凈水器，空氣凈化器

免安裝產品：定制家居，床墊，軟裝，拎包入住，墻紙，墻漆，按摩椅，裝修公司，室內設計公司

二：社區生鮮類

生鮮柜，生鮮零售支付系統，扶貧產品，生鮮生產基地，刷臉制服設備

三：社區康養類

個人護理，健康，美體，養生，嬰幼童，遠程診療

四：個人護理類

化妝品，彩妝，日化，洗化

五：管家服務類

高端家政，空調清洗，除甲醛服務，搬家服務

六：空間經營與社區廣告類

零售快遞柜，醫療快遞柜，生鮮快遞柜，電梯廣告運營公司，停車場廣告運營公司，停車出入口廣告運營公司

七：自有商品類ODM/OEM

大健康類，母嬰用品，洗護用品，網紅商品

同期論壇：

第三屆上海國際社區團購與多種經營產業發展論壇

第二屆社區團購與物業服務企業產業對接會

2021“社區的力量”消費扶貧物企表彰大會

同期活動：

社區新零售運營頒獎盛典

VIP參觀觀眾：