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展會背景：

物業(yè)企業(yè)擁有眾多社區(qū)資源，未來可以作為物業(yè)企業(yè)多元化發(fā)展的重要行動之路，社區(qū)多元化經營和服務也勢在必行。

物業(yè)管理企業(yè)開展“多種經營”業(yè)務，從形式上講，從物業(yè)行業(yè)誕生的開始實際上就存在的，像項目內的廣告費、家政服務等基本的基礎服務項目。但是，絕大多數的物業(yè)管理企業(yè)的誕生，其本質上都是隨2002年前后房地產企業(yè)的發(fā)展而衍生的附屬部門或企業(yè)，其實是為地產公司服務的，是地產公司為了塑造的品牌、促進項目銷售而提供的“非盈利”性質的便民服務

隨之“多種經營”業(yè)務才開始明確、并走向前臺，提出正式作為主營業(yè)務提上日程，謀求創(chuàng)新、轉型：一方面提供增值服務、滿足業(yè)主需求，提高滿意度，有利于開展工作；另一方面增加符合相關法律規(guī)范內的營收。

物業(yè)項目作為業(yè)主的集中地，從理論上來說，是一個需求非常集中的天然市場。要想成為具有巨大經營潛力的項目，必須盤活業(yè)主的需求資源。經營思路要打破原來圍繞“小區(qū)物業(yè)”轉的傳統(tǒng)做法，改為圍繞“人的需求”轉的做法。實際上，業(yè)主和使用人的需求就是我們可以經營的項目。

行業(yè)變革

物業(yè)企業(yè)多種經營凈利潤增速超基礎物業(yè)服務，并保持持續(xù)增長

隨著時代發(fā)展與消費升級，物業(yè)企業(yè)也應當審時度勢，在拓展業(yè)務規(guī)模的同時，積極開展多種經營服務。根據中國指數研究院發(fā)布的物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告，2016年物業(yè)百強企業(yè)全年實現營業(yè)收入均值6.28億元，同比增長16.10%；其中，基礎物業(yè)服務收入均值5.19億元，同比增長15.32%；多種經營收入均值1.09億元，同比增長19.98%。從凈利潤來看，百強企業(yè)凈利潤均值為4578.98萬元，同比增長16.90%；其中，基礎物業(yè)服務凈利潤均值2782.07萬元，同比增長3.05%；多種經營凈利潤均值1796.91萬元，同比大幅增長47.62%。總體來看，雖然目前物業(yè)百強企業(yè)多種經營的營收占比不高，但凈利潤的占比與增速持續(xù)提升，占比已達近四成。

物業(yè)們手持令箭，掌握社區(qū)新零售命門

物業(yè)對社區(qū)商業(yè)有足夠的控制力，但社區(qū)新零售，與物業(yè)“有關”，也與物業(yè)“無關”。有關在于，物業(yè)毫無疑問是社區(qū)新零售的參與者之一，而且有先天優(yōu)勢可以控制社區(qū)內資源的利用；無關在于，線下零售店在小區(qū)業(yè)態(tài)存在時就已存在，小區(qū)周邊開個店鋪與物業(yè)并沒有關系。

無論此前社區(qū)電商零售與物業(yè)有關無關，在社區(qū)新零售這個全新市場，手持令箭并掌控社區(qū)命門的物業(yè)是肯定不會錯過的。

1.物業(yè)是了解社區(qū)的服務者

物業(yè)提供了貼近業(yè)主生活的基礎社區(qū)服務。大物業(yè)非常注重服務口碑和質量，他們更關注社區(qū)商業(yè)長遠發(fā)展，非常愿意去了解業(yè)主需求，并提供針對性的商品和服務，像長城、保利等大物業(yè)，他們與業(yè)主的關系緊密而融洽，所以業(yè)主也會反過來相信他們的增值業(yè)務。

2.物業(yè)可構建線上自主流量池

物業(yè)掌握了社區(qū)服務的話語權，有資格動用小區(qū)內各類設施，反過來可以將用戶引導至線上的物業(yè)APP，雖然活躍度不高，但與其他第三方的社區(qū)APP相比，只是打開率不高，用戶并不會徹底流失。物業(yè)APP，不能產生大流量效果，卻能起到小工具作用。

3.線下的閑置資源受物業(yè)支配

無人零售終端想進小區(qū)，須經物業(yè)點頭。物業(yè)可以決定小區(qū)內閑置空間資源利用，無人便利店能不能進小區(qū)，進小區(qū)點位費價格都由物業(yè)決定，所以說物業(yè)某種程度上掌握了社區(qū)新零售的命門。對于那些不符合業(yè)主需求的項目，即便給物業(yè)錢也未必會讓進。

4.物業(yè)有靈活豐富的點位資源

小區(qū)內的空間資源比較豐富，例如健身場、籃球場、小花園、小廣場、停車場、活動中心、物業(yè)辦公室等，甚至小區(qū)門口、路燈下、樓下等都有挖掘利用的空間，只要不影響行人、交通和消防即可。另外物業(yè)在選擇引入第三方項目時，會注意業(yè)委會的態(tài)度，并非一言堂。

5.物業(yè)線下固定成本支出更低

線下零售業(yè)，除了人工，房租是大的成本支出，而社區(qū)新零售中的無人零售是熱門的發(fā)展方向，所以場地租金成為僅剩的大塊成本問題。那么，若不考慮運營和規(guī)模因素，物業(yè)自己做無人的社區(qū)新零售，其場租成本為零，不是更有優(yōu)勢么？綠城物業(yè)就在做嘗試。

6.物業(yè)有辦法給第三方設門檻

第三方是繞不開物業(yè)的，只要物業(yè)“有心”，有很多辦法給第三方設立服務門檻。比如拒絕第三方生鮮電商的生鮮自提柜，或者利用門禁降低生鮮電商的配送效率。目前沒有利益競爭，大物業(yè)暫時不愿做霸權的事，但以后未必。

7.重新挖掘小區(qū)線下活動中心

一些比較新的小區(qū)或者是優(yōu)質小區(qū)，都會配有活動中心，但差別在于有些物業(yè)有運營能力，有些物業(yè)則將活動中心閑置或者外包給第三方經營社區(qū)會所。活動中心是室內空間，如果能起到聚人引流的作用，可以發(fā)揮出更直觀的商業(yè)價值，例如做社區(qū)零售。

8.物業(yè)人力資源潛力還可挖掘

物業(yè)公司都在將保潔、綠化、維修，甚至是保安四大基礎服務外包出去，以便將公司主體做的更輕，不用自己養(yǎng)那么多人力。這主要是因為此前這四大工種帶來的額外價值有限，但如果深挖，他們可以創(chuàng)造價值，例如去負責早餐、洗車經營等。已有公司在做嘗試。

9.物業(yè)可做到只賺人氣不賺錢

第三方做社區(qū)新零售的目的主要是為賺錢，但物業(yè)可以做到不以盈利為目的，以賺人氣為主，賺錢為輔。例如，長城物業(yè)在嘗試一些爆款單品銷售，為業(yè)主挑選那些優(yōu)質又有性價比的商品，給業(yè)主提供實惠的同時稍微獲取些許利潤，暫且不做大而全的做全品類零售。

10.物業(yè)綜合服務能力更多元化

與物業(yè)相比，第三方社區(qū)新零售公司提供服務相對單一，而物業(yè)提供的服務更多元化。物業(yè)可以通過消費積分抵物業(yè)費的方式換取業(yè)主支持，也可以反過來，給及時繳納物業(yè)費的業(yè)主發(fā)放優(yōu)惠券，間接催繳物業(yè)費。

11.挖掘增值業(yè)務，需零售撐場

實際上零售是辛苦活，尤其快消品零售，大品牌商都很強勢，下游競爭又激烈，毛利空間不斷被壓縮，線下零售商都在增加生鮮品類。雖然快消品利潤空間大不如前，但目前民眾仍只愿意為商品服務，而不愿意服務付費，想挖掘未來社區(qū)增值業(yè)務，需先有零售撐場。

12.物業(yè)資源優(yōu)先向合作方輸出

零售又費力又不賺錢，像綠城物業(yè)在嘗試自己做，也在嘗試交由合作方來做，而像彩生活則直接與天虹合作。如果物業(yè)不想自己做零售，其會選擇將資源優(yōu)先輸出給戰(zhàn)略合作方，這會為其他想以社區(qū)消費場景切入全國市場的第三方社區(qū)新零售公司帶來規(guī)模化擴張門檻。

物業(yè)將在無形中影響社區(qū)新零售發(fā)展走向

誰能處理好與物業(yè)的合作關系，誰就能在社區(qū)新零售的競爭中占據優(yōu)勢，反過來對社區(qū)新零售公司而言，解決物業(yè)合作關系與本職零售業(yè)務同等重要。然而，與物業(yè)建立關系并沒那么容易，因為各大物業(yè)公司的訴求和胃口不一樣，有想自己做的，有已有合作公司的，有要入場費的，有要投資獲取股份的。另外，物業(yè)本身也處于混戰(zhàn)之中，這讓未來社區(qū)新零售格局之爭充滿了更多的不確定性。

物業(yè)服務企業(yè)當前開展多種經營應優(yōu)先選擇的幾種經營項目：

1．家居裝修裝飾行業(yè)。

隨著我國城市化進程的加快，居民生活水平不斷提高，家裝行業(yè)發(fā)展迅猛，蘊藏著巨大的市場商機。物業(yè)管理行業(yè)與裝修行業(yè)有著天然的緊密聯(lián)系，參與這項服務有其天然的資源優(yōu)勢，具體可采取投資成立家裝公司或與家裝公司合作的方式進行經營。

2．立體化停車場建設。

隨著經濟的發(fā)展，汽車進入家庭趨勢明顯，中國人多地少的客觀條件，使“立體化”停車場成為朝陽產業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)天然的擁有龐大的客戶資源，易于介入，資源、收費相對有保障。

3．開發(fā)社區(qū)商業(yè)。

有專家提出，城市社區(qū)建設的加快，社區(qū)商業(yè)存在巨大的需求市場，但目前的社區(qū)商業(yè)配套不足，今后將會有其蓬勃發(fā)展的契機。因此，物業(yè)服務企業(yè)聯(lián)合開發(fā)商，加大底商和街鋪的建設，如社區(qū)購物中心、社區(qū)廣場、鄰里中心等，是今后物業(yè)管理中新的經營收入點。

4．發(fā)展環(huán)保產業(yè)。

環(huán)保產業(yè)近年來受到國家大力扶持，也是與物業(yè)管理行業(yè)聯(lián)系比較緊密的行業(yè)。在生態(tài)環(huán)境日益受到重視的，環(huán)保社區(qū)得到消費者的青睞。以收費的形式，建立區(qū)域性污水處理站，將污水處理后作為非飲用水循環(huán)使用，無疑是一個巨大的市場。同樣可以建立區(qū)域性廢舊家電電器回收中心、垃圾分類處理中心等，也可以實現社會效益和經濟效益雙豐收。

5．組建區(qū)域性物流配送中心。

物流配送是生活現代化的一個重要標志，居民對這種服務需求也越來越大，物業(yè)服務企業(yè)只要在現有工作構架中增加幾個環(huán)節(jié)，即可實現。

6．為社區(qū)提供信息服務。

在信息轟炸的時代，更多的商家希望進入社區(qū)進行面對面的產品宣傳，尤其是家電、建筑裝飾材料、生活用品等種類，物業(yè)服務企業(yè)參與為商家宣傳的活動，能夠更好地為住戶提供便利，或者直接向業(yè)主提供其他各類生活服務信息，獲取應得利益，何樂而不為？

7．走國際化道路，開展社區(qū)旅游服務。

社區(qū)旅游吸引著人們和境外游客的目光，社區(qū)觀光游覽、居民家中做客、品嘗家常便飯、體驗家庭生活（住宿）等方式中蘊藏著巨大商機。物業(yè)服務企業(yè)完全可以和旅行社合作，組織游客到社區(qū)參觀或做客，使業(yè)主、游客和自身企業(yè)各自取得收益。同時，也可以和旅行社合作，組織本社區(qū)居民到其他地方旅游，并從中賺取一定的利潤.

物業(yè)管理企業(yè)開展多種經營活動，并非只有上述幾種類型，不同的物業(yè)管理企業(yè)，可根據自己的實際情況開展經營項目：

1. 開展各項娛樂活動業(yè)務。

如今，許多業(yè)主因提前退休或其他原因在家休息，經常去茶館、棋館、牌館、麻將館與朋友聊天、奕棋、打牌搓麻將，以消磨時光。由于許多小區(qū)沒有這些娛樂場所，業(yè)主只好到公園等地去消閑，既不方便又耽擱了時間。假如物業(yè)管理公司能夠利用小區(qū)空地、空房開展茶館、棋館、牌館和麻將館等業(yè)務，為業(yè)主盡可能地提供娛樂方便，不但業(yè)主沒意見，物業(yè)管理公司也能增加收益。

2. 開辦電梯、房頂等廣告業(yè)務。

許多商家在做宣傳時，絕不僅僅只關注報刊和電視電臺等新聞媒體，也將物業(yè)小區(qū)的電梯、房頂等公共場所列為他們的選擇目標。物業(yè)管理公司假如經過業(yè)主委員會的同意，能夠將電梯、房頂和小區(qū)顯眼處用作商家張貼、懸掛廣告宣傳畫和招牌的場所，并與業(yè)主委員會合理分配收入，每月也將會有一筆不菲的收入。

3. 開辦書畫、作文、英語、數理化、舞蹈培訓班業(yè)務。

物業(yè)管理公司利用暑假和寒假期間，聘請社會上有一定影響和水平的老師，在小區(qū)里開辦書畫、作文、英語、數理化、舞蹈培訓班，為業(yè)主提供一個方便優(yōu)質的學習環(huán)境，讓兒童“足不出區(qū)”就能夠參加培訓、學習。據筆者了解，在許多小區(qū)里，業(yè)主對這方面的要求是比較強烈的。假如物業(yè)管理公司能夠開辦書畫、作文、英語、數理化、舞蹈培訓班業(yè)務，也是好處多多。

4. 開辦房屋中介業(yè)務。

房屋出租，可以說是各小區(qū)都有的事，往往是業(yè)主想出租房屋而找不到租賃戶，而租房者也因找不到房主而發(fā)愁。假如物業(yè)管理企業(yè)能夠為業(yè)主房屋出租提供中介服務，就能夠解決這一矛盾。這樣既方便了業(yè)主，又方便了租賃方，假如收費合理、服務方便，各方都能得到滿足的結果。

5. 開辦代理接送小區(qū)兒童上學和放學業(yè)務。

現在許多業(yè)主工作都很忙，往往為小孩上學放學回家沒人接送而苦惱，請專職保姆費用太高，一般家庭難以承受；不請保姆，孩子無人接送又不安全。假如物業(yè)管理公司能夠利用優(yōu)勢，開辦代理接送孩子的業(yè)務，想必會有很好的效果。 對經營收益與業(yè)委會如何分成的思考

展品范圍：

一：社區(qū)美居類

主材：地磚，地板，瓷磚，集成吊頂，燈飾，潔具，油漆，開關面板

電器類：家用清潔設備，空調，電視，洗衣機，熱水器，廚房三件套，凈水器，空氣凈化器

免安裝產品：定制家居，床墊，軟裝，拎包入住，墻紙，墻漆，按摩椅，裝修公司，室內設計公司

二：社區(qū)生鮮類

生鮮柜，生鮮零售支付系統(tǒng)，扶貧產品，生鮮生產基地，刷臉制服設備

三：社區(qū)康養(yǎng)類

個人護理，健康，美體，養(yǎng)生，嬰幼童，遠程診療

四：個人護理類

化妝品，彩妝，日化，洗化

五：管家服務類

高端家政，空調清洗，除甲醛服務，搬家服務

六：空間經營與社區(qū)廣告類

零售快遞柜，醫(yī)療快遞柜，生鮮快遞柜，電梯廣告運營公司，停車場廣告運營公司，停車出入口廣告運營公司

七：自有商品類ODM/OEM

大健康類，母嬰用品，洗護用品，網紅商品

同期論壇：

第三屆上海國際社區(qū)團購與多種經營產業(yè)發(fā)展論壇

第二屆社區(qū)團購與物業(yè)服務企業(yè)產業(yè)對接會

2021“社區(qū)的力量”消費扶貧物企表彰大會

同期活動：

社區(qū)新零售運營頒獎盛典

VIP參觀觀眾：